Bauliche Nutzung, Bauflächen und Objektgröße

Nutzung, Grundfläche und Objektgröße

Das Maß der baulichen Nutzung, die Bebauungsfläche und die zugelassene Größe des Objektes sind entscheidende Faktoren für die Planung und Durchführung eines Bauvorhabens. Sie sind für Bauherren und Investoren relevant, um die passenden Grundstücke für ihre Projekte auszuwählen und eine bessere Kontrolle über die Baukosten zu haben.

Grundlagen der baulichen Nutzung

Die bauliche Nutzung eines Grundstücks wird durch die Vorgaben des Bebauungsplans festgelegt, der für das jeweilige Gebiet gilt. Diese Vorgaben beinhalten die Art und das Maß der Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen. Im Bebauungsplan sind auch Grenzen für die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundstücksflächenzahl (GRZ) festgelegt. Der Nutzungsfaktor des Grundstücks bestimmt den Grad der Bebauung des Grundstücks Grundflächenzahl (GRZ) und die Anzahl der Stockwerke des Gebäudes Geschossflächenzahl (GFZ).

Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche auf einem Quadratmeter Grundstück realisiert werden dürfen. Sie gibt somit das Verhältnis zwischen der Gesamtgeschossfläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes und der Grundstücksfläche an. Die Baufläche wird durch Außenabmessungen des Gebäudes errechnet und beinhaltet alle Vollgeschoße des Gebäudes. Sekundäre Strukturen (wie Balkone, Loggien, etc.) oder Untergeschoße (Garagen, Kellerräume etc.) finden in der Berechnung der Auslastung keine Beachtung, es sei denn es gibt im Keller Wohn- bzw. Nutzflächen (Wohnungen, Büros, etc.). Die Grundstücksflächenzahl ist ein Maß für die Bebauungsdichte auf einem Grundstück. Die zulässigen Werte sind abhängig von der Art der baulichen Nutzung und können je nach Gemeinde unterschiedlich sein.
Niedrige freistehende Häuser haben in der Regel einen Nutzungsfaktor von etwa 0,3.

Bebauungsgrad

Beim Bebauungsgrad handelt es sich um das prozentuale Verhältnis zwischen bebauter und unbebauter Fläche des Baugrundes. In der Berechnung sind auch Garagen, Parkplätze und dergleichen enthalten. Der Bebauungsgrad wird wie folgt berechnet:

Bebauungsfläche / Nettofläche des Grundstücks x 100

Die Bebauungsfläche ist die Grundrissprojektion der Außenabmessungen eines Gebäudes auf das Grundstück. Die Nettofläche des Baugrundes besteht aus den zu bebauenden Grundstücksparzellen.

Gebäudeflächen

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe aller Etagen des Gebäudes.

Bei der Nettogrundfläche handelt es sich um die Fläche zwischen den Wänden (vertikale Elemente), die den Raum begrenzen. Die Nettogrundfläche wird für jeden Raum separat nach Fertigstellung des Gebäudes in Bodenhöhe bestimmt. Die überdachten Grundflächen, die nicht in voller Höhe oder nur teilweise mit Wänden begrenzt sind und keine Elemente haben, die den Raum begrenzen, werden durch die vertikale Projektion der Außenkante des Daches bestimmt. Auch Elemente, die demontiert werden können, wie Trennwände, Kanäle und Leitungen, werden in die Nettogrundfläche miteinbezogen.

Die Nutzfläche ist jener Teil der Nettogrundfläche, welche dem Zweck und der Nutzung des Gebäudes entspricht. Diese wird für jedes Stockwerk separat bestimmt.

Das Bruttovolumen des gesamten Gebäudes oder von Teilen davon, ist die Summe aller Grundrissflächen inklusive der zugehörigen Höhe. Für die Höhe wird der Abstand vom Boden der betrachteten Etage bis zum Boden der darüber liegenden Etage herangezogen.

Parameter beim Hausbau

Die zugelassene Größe des Bauobjektes bezieht sich auf die maximale Größe und Höhe des Bauwerks. Hierbei sind die Bestimmungen des Bebauungsplans und der Bauordnung zu beachten. Die Bauordnung legt in der Regel die maximal zulässige Höhe des Gebäudes fest, während der Bebauungsplan die Größe und Lage des Gebäudes auf dem Grundstück definiert. Hierbei sind auch Abstandsflächen zu berücksichtigen, die zwischen dem Bauwerk und den Grundstücksgrenzen einzuhalten sind.

Es ist wichtig, diese Parameter bei der Planung eines Bauprojekts zu berücksichtigen, um die Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen und mögliche Probleme während des Bauprozesses zu vermeiden. Zudem können Abweichungen von den vorgegebenen Maßgaben zu hohen Bußgeldern oder der Anordnung eines Rückbaus führen. Darüber hinaus kann die Einhaltung der Vorgaben für die bauliche Nutzung, Bebauungsfläche und Größe des Objekts auch Auswirkungen auf die Baukosten und den Kommunalbeitrag haben. So können beispielsweise höhere Abstandsflächen zu höheren Baukosten führen. Auch der Kommunalbeitrag, der für die Erschließung des Grundstücks und den Anschluss an die Versorgungsnetze anfällt, kann von den genannten Parametern beeinflusst werden.

Ausnahmeregelungen

In einigen Fällen können Ausnahmegenehmigungen von diesen Vorschriften beantragt werden. Zum Beispiel kann eine Befreiung von der zulässigen Höhe des Gebäudes erteilt werden, wenn das Gebäude aus architektonischen Gründen höher sein soll. Die Entscheidung über Ausnahmen liegt jedoch bei den örtlichen Baubehörden und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Umgebung des Grundstücks oder der öffentlichen Interessen. Sollten Sie Unterstützung beim Bau benötigen, nutzen Sie die BauCheck Plattform und senden Sie uns Ihre Anfrage!

Ihr BauCheck-Team