Wohnfläche und Co – Begriffe rund um Gebäudeflächen

Die wichtigsten Begriffe bei der Immobiliensuche

Einer der wohl wesentlichsten Begriffe ist die Wohnfläche. Jedoch führt die Verwendung der Bezeichnungen Nutzfläche, Wohnnutzfläche oder Ähnlichem oftmals zur Verwirrung. In Österreich bezeichnet die Nutzfläche einer Wohnung die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken. Die Wohnnutzfläche dient als Grundlage zur Berechnung der Miete beziehungsweise ist ein wesentlicher Faktor beim Immobilienkauf. Nicht zur Nutzfläche zählen hierbei Balkone, Terrassen, Kellerabteile oder beispielsweise von mehreren Mietern genutzte Räume oder Flächen. Die Geschoßfläche hingegen, ist ein baulicher Begriff, welcher die Gebäudeaußenmaße eines Vollgeschoßes beschreibt. Also die Rauminnenfläche inklusive Außenwände. Laut Faustregel ist die Geschoßfläche, die Wohnnutzfläche plus 25 Prozent.

Verwirrende Flächenangaben der Wohnfläche

Bei Immobilieninseraten wird mit den Flächenangaben oft getrickst. Beispielsweise werden Flächen unter Dachschrägen fälschlicherweise als vollwertige Wohnfläche angegeben. Beginnt die Dachschräge jedoch bereits unter einem Meter Raumhöhe, kann die Fläche nicht zur Wohnfläche gezählt werden. Auch umgebaute Kellerräume oder ausgebaute Dachstühle werden oft „automatisch“ zur Wohnfläche gezählt. Dabei muss man jedoch aufpassen, ob diese auch tatsächlich als Wohnfläche gewidmet sind oder man bloß für einen überteuerten Keller zahlt.

Was zählt zur Grundfläche?

Die Grundfläche bezeichnet üblicherweise die bebaute Fläche auf einem Grundstück. Sucht man jedoch ein Einfamilienhaus mit Garten, wird oftmals die Gartenfläche als Grundfläche angegeben. Diese sollte jedoch besser als Grundstücksfläche bezeichnet werden. Aber auch bei diesen Angaben wird in Inseraten oft getäuscht. Es kann beispielsweise vorkommen, dass die angegebene Grundfläche sich auf das Grundstück inklusive bebauter Fläche bezieht, wobei man als Laie fälschlicherweise glauben könnte, es handle sich dabei um die reine Gartenfläche.

Gebäudefläche und Gebäudenebenfläche

Weitere Begrifflichkeiten mit denen man beispielsweise beim Blick ins Grundbuch konfrontiert wird, sind die Begriffe Gebäudefläche und Gebäudenebenfläche.

Bei der Gebäudefläche handelt es sich um Flächen, auf denen Gebäude dauerhaft errichtet sind. Befestigte Flächen, welche lediglich in Verbindung mit Gebäuden stehen, werden als Gebäudenebenflächen bezeichnet. Beispiele für Gebäudenebenflächen sind Innenhöfe, Vorplätze oder auch Terrassen. Da es sich bei diesen Flächen jedoch auch um verbaute Flächen handelt, zählen diese zur Baufläche.

Im Allgemeinen ist es ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie oder der Unterzeichnung des Mietvertrags, die tatsächlich vorhandenen Flächen zu überprüfen, um sicherzustellen, dass man auch bekommt, wofür man bezahlt. Sie können sich auch fachlich von Betrieben für diesen Bereich vor Ort beraten lassen.

Rechtliche Aspekte zur Wohnfläche

Die rechtlichen Aspekte rund um Gebäudeflächen im Kontext von Österreich können ziemlich komplex sein, da sie sowohl für Mieter als auch für Käufer und Verkäufer von Immobilien von Bedeutung sind. Hier sind einige Schlüsselaspekte, die berücksichtigt werden sollten:

1. Wohnflächenberechnung nach ÖNORM: In Österreich wird die Wohnfläche häufig nach der ÖNORM B 1800 berechnet. Diese Norm legt fest, welche Flächen zur Wohnfläche gezählt werden und welche Abzüge (z. B. für Wände, Pfeiler, Schornsteine) vorgenommen werden müssen. Es ist wichtig für Käufer und Mieter, zu wissen, ob die angegebene Wohnfläche tatsächlich dieser Norm entspricht.

2. Mietrechtsgesetz (MRG): Für Mietwohnungen, die dem MRG unterliegen, ist die korrekte Angabe der Wohnfläche besonders wichtig, da sie eine Rolle bei der Berechnung der Miete spielt. Falschangaben können zu Mietminderungen oder Nachforderungen führen.

3. Kaufverträge: Beim Kauf einer Immobilie ist die genaue Angabe der Wohnfläche ebenfalls von Bedeutung. Abweichungen von der im Vertrag angegebenen Fläche können zu Preisanpassungen oder sogar zum Rücktritt vom Kauf führen.

4. Bauordnungen der Bundesländer: In Österreich gibt es keine einheitliche Bundesbauordnung, sondern Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. Diese Bauordnungen können Regeln zur Berechnung der bebauten Fläche, der Geschoßfläche oder der Grundfläche enthalten, die für Neubauten, Umbauten oder Erweiterungen relevant sind.

5. Energieausweis: Der Energieausweis, der für Verkauf und Vermietung von Immobilien erforderlich ist, enthält ebenfalls Angaben zur Nutzfläche. Falsche Angaben können rechtliche Folgen haben.

6. Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Im Kontext von Wohnungseigentum ist die Größe der einzelnen Wohnungen relevant für die Berechnung der Anteile am Gemeinschaftseigentum und der Betriebskosten.

7. Verbraucherschutz: Falsche Angaben zu Flächen können auch unter den Bereich des Verbraucherschutzes fallen. Irreführende oder falsche Werbung für Immobilien kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

8. Gerichtliche Auseinandersetzungen: Bei Streitigkeiten über die Flächenangaben kann es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen. Hierbei werden oft Sachverständige für Wohnflächen hinzugezogen, um die tatsächliche Fläche zu bestimmen.

Die Kenntnis dieser rechtlichen Rahmenbedingungen ist für alle Beteiligten im Immobiliensektor von großer Bedeutung, um Überraschungen und Konflikte zu vermeiden. Es empfiehlt sich stets, bei Unklarheiten professionellen Rat vor Ort einzuholen.

Detailbeschreibungen der Begriffe

Für eine detaillierte Darstellung der Begriffe im Kontext der Immobilienbewertung in Österreich können wir uns auf die spezifischen Definitionen und Anwendungen konzentrieren. Hier ist eine genauere Betrachtung:

1. Wohnfläche: In Österreich wird die Wohnfläche ähnlich wie in vielen anderen Ländern definiert. Sie umfasst die Fläche der Räume, die ausschließlich zur jeweiligen Wohnung gehören. Wichtig ist, dass die Flächen von Balkonen, Terrassen oder Loggien nur zu einem bestimmten Prozentsatz (üblicherweise 25%) zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Die genaue Berechnung der Wohnfläche ist in der ÖNORM B 1800 geregelt.

2. Nutzfläche: Diese umfasst die Gesamtheit aller Räume eines Gebäudes, die der Nutzung entsprechend ihrer Bestimmung dienen. Die Nutzfläche beinhaltet neben der Wohnfläche auch Flächen wie Keller, Abstellräume, Werkstätten, Büros, etc., die dem Nutzer zur Verfügung stehen. In Österreich wird die Nutzfläche häufig für gewerbliche Immobilien oder gemischte Nutzungsarten verwendet.

3. Geschoßfläche: Die Geschoßfläche bezieht sich auf die Fläche eines einzelnen Stockwerks in einem Gebäude und wird von Außenwand zu Außenwand gemessen. Sie ist relevant für die Berechnung des Flächenwidmungsplans und des Bebauungsplans in der städtebaulichen Planung.

4. Grundfläche: Dies bezeichnet die Fläche eines Grundstücks, die durch Bauwerke überdeckt ist. In der österreichischen Bauordnung ist festgelegt, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf (Baufluchtlinien, Bauland, etc.). Die Grundfläche ist somit ein wichtiger Faktor für die Bauplanung und die Berechnung von Gebühren und Steuern.

5. Gebäudefläche und Gebäudenebenfläche: Die Gebäudefläche bezieht sich auf die Fläche, die durch das Gebäude selbst eingenommen wird. Gebäudenebenflächen hingegen umfassen an das Gebäude angrenzende Flächen wie Terrassen, Vorplätze oder Innenhöfe. Diese Flächen spielen eine Rolle bei der Gestaltung des Außenbereichs und können Einfluss auf die Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes haben.

Diese Begriffe sind insbesondere für Immobilienbewertung, Immobilienverkauf und Immobilienvermietung in Österreich von Bedeutung. Sie beeinflussen maßgeblich, wie Immobilien am Markt bewertet und gehandelt werden. Die genaue Kenntnis und korrekte Anwendung dieser Begriffe ist daher für alle Akteure im Immobilienbereich essenziell. Informationen zur Immobilienbewertung finden Sie in unserem Baukostenrechner für die Immobilienbewertung.

Ihr Baucheck-Team